Niche fiscale ? Vous avez dit niche fiscale ?

Cas de figure :

Vous êtes nu-propriétaire d’un bien immeuble. Ce bien vous a été donné en nue-propriété ou vous l’avez reçu par succession en nue-propriété sans que, dans les deux cas, il n‘ait subi au préalable un démembrement.

Vous faites dans ce bien des dépenses de grosses réparations telles que celles énumérées à l’article 606 du Code civil[i].

Ancien dispositif 

« Jusqu'à l'imposition des revenus de l'année 2008, les dépenses de travaux de grosses réparations restant à la charge des nus-propriétaires, en application de l'article 605 du code civil, pouvaient constituer un déficit foncier d'égal montant, imputable sans limitation sur leurs autres revenus fonciers ou sur leur revenu global, lorsque ces dépenses portaient sur des immeubles dont le démembrement de propriété résulte de succession ou de donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement.[ii] »

Attention : La déduction du déficit foncier par le nu-propriétaire était possible à la condition que l’immeuble soit loué.

Nouveau dispositif

« L'article 85 de la loi de finances rectificative pour 2008 supprime cet avantage fiscal non plafonné, et procède à une réforme du régime dérogatoire de déduction des charges foncières supportées en application de l'article 605 du code civil par les nus-propriétaires de biens dont le démembrement du droit de propriété résulte d'une succession ou de certaines donations.

A compter de l'imposition des revenus de l'année 2009, le contribuable peut :

• soit prendre en compte ces dépenses pour la détermination de ses revenus fonciers dans les conditions de droit commun ;
• soit opter pour la prise en compte de ces dépenses sous la forme d'une déduction plafonnée de charges du revenu global (et non plus d'un déficit foncier imputable sans limitation sur ce même revenu). (2° quater du II de l'article 156 du code général des impôts (CGI) [iii].»

Attention : L'option est irrévocable et entraîne renonciation à la prise en compte des dépenses concernées pour la détermination des revenus fonciers.

Attention : la déduction plafonnée de charges du revenu global n’est pas conditionnée par la location à titre onéreux de l’immeuble. L’usufruitier peut ainsi l’occuper ou même le nu-propriétaire, la disposition peut encore en être laissée à un tiers sans que cela remette en cause le dispositif.

Montant de la déduction et durée : la déduction des dépenses de grosses réparations du revenu global est plafonnée à 25.000 € par an.

La fraction excédentaire est également déductible dans les mêmes conditions au titre des dix années suivantes.

Exemple : Un contribuable effectue des grosses réparations pour un montant de 250.000 €, il peut les déduire à hauteur de 25.000 € par an et ce, pendant dix ans.

Jean Guy PECRESSE

Cher Philippe, vous vous interrogez sur le démembrement.

Il est impossible dans un article de tout dire du démembrement. Je vous renvoie pour une étude fouillée et exhaustive au merveilleux et désormais classique livre de Monsieur le Doyen Jean AULAGNIER, intitulé « Usufruit et nue-propriété dans la gestion de patrimoine » qui, je l’espère, est toujours édité aux excellentes éditions MAXIMA.

J’en profite pour passer une petite annonce : ce samedi, un sanglier de 120 kilos a été tué près de Léognan, il a ensuite été démembré et les chasseurs se sont partagés les morceaux. Hier, Anne, l’épouse de Bertrand, a préparé une daube avec le morceau d’échine qu’il lui avait rapporté. Pour les amateurs, il nous en reste quelques beaux morceaux au congélateur, n’hésitez pas à nous contacter, nous les donnerons aux plus gourmands d’entre vous.

Mais, me direz-vous, que vient faire le démembrement d’un animal sauvage dans une affaire aussi sérieuse que la gestion de patrimoine ?

Justement, le morceau de sanglier et l’argent ont au moins un point commun, on ne peut en faire usage sans les consommer !

Trêve de plaisanterie !

Démembrer c’est morceler, diviser, découper et cela s’applique aussi bien au sanglier qu’à la propriété.

Le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue.

Ce droit inclut donc le droit d’usage, occuper une maison, le droit de jouir d’un bien, en percevoir les revenus, le droit de disposer du bien, le vendre, le donner, le transformer, le louer, le détruire…

Le droit de propriété est donc l’addition des droits d’user, de jouir et de disposer d’un bien.

Le démembrement c’est donc la séparation de ces différents droits entre les mains de deux ou de plusieurs titulaires.

Par exemple, au décès d’un époux, il est fréquent que le survivant reçoive l’usufruit de la succession du défunt. En regard de son droit qui l’autorise à user des biens et à en percevoir les revenus, existe un droit de nue-propriété qui revient légalement aux descendants du défunt. Le conjoint survivant et les enfants se partagent donc la propriété.

NB. Si le droit de nue-propriété est théoriquement le droit de disposer du bien, il n’en est rien dans la réalité, c’est en fait le droit futur de disposer de la pleine propriété le jour où cette dernière sera reconstituée c’est-à-dire lorsque l’usufruit rejoindra la nue-propriété par le décès de l’usufruitier par exemple. Du vivant de l’usufruitier, les nus-propriétaires n’ont aucun droit sur le bien, ils sont plus « nus que propriétaires » pour reprendre la formule du Doyen Aulagnier.

Ainsi, tant que les droits d’usufruit et de nue-propriété appartiennent à des titulaires différents, ces derniers ont des droits et des obligations sur le bien qu’ils se « partagent ».

Quels sont les droits et obligations du conjoint survivant ?

Les droits du survivant des époux

1.Sur les biens immeubles

Le grand principe : le conjoint survivant peut occuper les biens, les louer, en percevoir les loyers, mais ne peut les vendre sans l’accord du ou des nus-propriétaires.

Le survivant des époux a le droit de demeurer à titre gratuit dans le logement appartenant au deux époux ou dépendant totalement de la succession et ce, pendant un an, à la condition qu'il l'occupe effectivement à l’époque du décès (Art. 763 du Code civil). Ce droit temporaire au logement est un droit d’ordre public, effet direct du mariage et donc n’est pas un droit successoral.

- Il dispose d'une année à compter de son veuvage pour demander à bénéficier d'un droit viager d'usage et d'habitation sur ce logement principal, sauf à ce que le défunt ait exprimé une volonté contraire. (Art. 764 du Code civil) « Sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les conditions de l'article 971, le conjoint successible qui occupait effectivement, à l'époque du décès, à titre d'habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu'à son décès, un droit d'habitation et un droit d'usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant. »

- Ce droit viager a la particularité de permettre au conjoint de donner à bail l’immeuble pour un autre usage que commercial ou rural, dès lors que l’immeuble n’est plus adapté à ses besoins et afin de dégager les ressources nécessaires à de nouvelles conditions de logement (art. 764, al.5 du Code civil).

NB. L’ensemble de ces prérogatives ainsi que celle de louer le bien mais sans condition aucune est contenu dans le droit d’usufruit issu de la loi dont dispose le survivant des époux.

2. Sur les biens meubles

Outre le droit d’habitation viager sur le logement servant d’habitation principale au survivant des époux, ce dernier dispose d’un droit d’usage du mobilier, compris dans la succession, le garnissant (Art. 764 du Code civil).

Les comptes bancaires, livret, compte sur livret et autres produits de taux constituent des actifs monétaires. Ce sont des actifs mobiliers qui se consomment par l’usage. L’usufruitier disposerait donc d’un « quasi-usufruit » sur ces capitaux ; cela signifie qu’en plus du droit de jouissance (percevoir les fruits), il aurait le droit d’en disposer donc de consommer le capital, en vertu des dispositions de l’article 587 du Code civil.

Les fonds communs de placement sont des produits de capitalisation. Dans la mesure où ils ne distribuent pas de revenus, où l’usufruitier ne peut ni consommer le produit de la cession, ni le réinvestir en dehors du compte titres, comment ce dernier peut-il exercer son droit d’usufruit ?

La Cour de cassation a précisé dans un arrêt que le portefeuille titres constituait une universalité de fait, donc que l’usufruitier pouvait disposait des titres à condition de les remplacer par d’autres valeurs mobilières.[1]

Les obligations du survivant des époux

Comme nous l’avons vu ci-dessus, si le survivant choisit l'usufruit universel ou l'usufruit sur une partie de la succession, il reste qu'il ne peut disposer librement des biens sur lesquels il exerce son usufruit puisque ses enfants ou leurs représentants sont nus-propriétaires et que ce n'est que d'un commun accord qu'ils peuvent vendre tel ou tel actif. En cas de vente, les droits portant sur la pleine propriété seraient répartis entre le conjoint usufruitier et les enfants nus-propriétaires, sauf convention contraire. Ainsi, sachant que l’usufruit et la nue-propriété ont une valeur propre, le prix de vente serait réparti entre l’usufruitier et les nus-propriétaires au prorata de leurs droits respectifs. (Cass. 1^ère civ. 20-10-87 n° 86-13.193)

Bien que l’usufruitier dispose des droits d’usage et du droit de percevoir les fruits, les nus-propriétaires conservent le droit de disposer du bien mais en respectant les droits de l’usufruitier : cela signifie qu’ils peuvent librement disposer de la nue-propriété du vivant de l’usufruitier.

           L’usufruitier est tenu d’entretenir le bien et de payer les charges usufructuaires : taxe foncière, taxe d’habitation, assurance, … (Art. 605 du Code civil)

L’usufruitier peut ainsi perdre son droit d’usufruit. En dehors du cas d’extinction pour non-usage pendant trente ans (art. 617 du Code civil), il peut être déchu de son droit pour abus de jouissance parce qu’il n’a pas obéi à son obligation de conservation de la substance du bien en le détériorant, en le laissant dépérir, voire en le détruisant (art. 618 du Code civil).

En revanche, les nus-propriétaires qui doivent normalement effectuer les dépenses de grosses réparations (art. 606 du Code civil) n’ont aucune obligation à le faire et l’usufruitier ne peut les y contraindre. [2]

           « L’usufruit n’impose aucune obligation positive au nu-propriétaire. » [3]

Le droit d'usufruit peut être converti en rente viagère à la demande du conjoint ou à la demande des enfants nus-propriétaires (Article 759 du Code civil).

Mais, en cas de désaccord entre les héritiers, la demande de conversion est soumise au juge qui décide de son bien-fondé.

A suivre…