Niche fiscale ? Vous avez dit niche fiscale ?

Cas de figure :

Vous êtes nu-propriétaire d’un bien immeuble. Ce bien vous a été donné en nue-propriété ou vous l’avez reçu par succession en nue-propriété sans que, dans les deux cas, il n‘ait subi au préalable un démembrement.

Vous faites dans ce bien des dépenses de grosses réparations telles que celles énumérées à l’article 606 du Code civil[i].

Ancien dispositif 

« Jusqu'à l'imposition des revenus de l'année 2008, les dépenses de travaux de grosses réparations restant à la charge des nus-propriétaires, en application de l'article 605 du code civil, pouvaient constituer un déficit foncier d'égal montant, imputable sans limitation sur leurs autres revenus fonciers ou sur leur revenu global, lorsque ces dépenses portaient sur des immeubles dont le démembrement de propriété résulte de succession ou de donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement.[ii] »

Attention : La déduction du déficit foncier par le nu-propriétaire était possible à la condition que l’immeuble soit loué.

Nouveau dispositif

« L'article 85 de la loi de finances rectificative pour 2008 supprime cet avantage fiscal non plafonné, et procède à une réforme du régime dérogatoire de déduction des charges foncières supportées en application de l'article 605 du code civil par les nus-propriétaires de biens dont le démembrement du droit de propriété résulte d'une succession ou de certaines donations.

A compter de l'imposition des revenus de l'année 2009, le contribuable peut :

• soit prendre en compte ces dépenses pour la détermination de ses revenus fonciers dans les conditions de droit commun ;
• soit opter pour la prise en compte de ces dépenses sous la forme d'une déduction plafonnée de charges du revenu global (et non plus d'un déficit foncier imputable sans limitation sur ce même revenu). (2° quater du II de l'article 156 du code général des impôts (CGI) [iii].»

Attention : L'option est irrévocable et entraîne renonciation à la prise en compte des dépenses concernées pour la détermination des revenus fonciers.

Attention : la déduction plafonnée de charges du revenu global n’est pas conditionnée par la location à titre onéreux de l’immeuble. L’usufruitier peut ainsi l’occuper ou même le nu-propriétaire, la disposition peut encore en être laissée à un tiers sans que cela remette en cause le dispositif.

Montant de la déduction et durée : la déduction des dépenses de grosses réparations du revenu global est plafonnée à 25.000 € par an.

La fraction excédentaire est également déductible dans les mêmes conditions au titre des dix années suivantes.

Exemple : Un contribuable effectue des grosses réparations pour un montant de 250.000 €, il peut les déduire à hauteur de 25.000 € par an et ce, pendant dix ans.

Jean Guy PECRESSE